ジャパン・ホテル・アンドリゾート投資法人

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物件取得方針

投資額

1. 一件あたりの取得金額下限
   個別では（不動産の共有持分又は区分所有権を取得する場合を含みます。）資産規模10億円以上を基本とします。
2. 利害関係人からの取得価格の制限
   原則として、利益相反取引規程に定める利害関係人等の取引方法及び体制に準じて資産運用会社が選定した、資産運用会社の利害関係人等ではない一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社が鑑定した鑑定評価額等（ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する資産運用会社の利害関係人等ではない外部専門家の評価額を含みます。）を取得するものとし、これを超えて取得しません。

ホテル賃借人の選定

ホテルの賃料収入は、ホテル賃借人の賃料支払能力に依存するため、信用力及びホテル運営能力の高いホテル賃借人を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、ホテル賃借人の選定を行います。

またホテル賃借人は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用することによりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討します。

デュー・ディリジェンスの基準

投資するホテルを選定するにあたっては、下表に挙げるホテル事業に関する調査項目（調査主要項目一覧表1）に基づいて、可能な限りの調査を実施する（注）とともに、当該結果を踏まえたうえで、当該ホテルの生み出すキャッシュ・フロー、賃料収入の予想及びそれに基づく収益価格等、投資の採算性についての検証を実施します。

また、投資するホテルの検討にあたっては、土地、建物の物理的調査及び法的調査（調査主要項目一覧表2）についても十分実施し、キャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因の存否の把握等を中心とした、当該ホテルの投資対象としての妥当性についての検討を行います。

上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、建物状況評価報告書等（以下「エンジニアリングレポート」）、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮します。

資産運用会社は、これら精査の結果、取得を検討するホテルが、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高いことを確認するとともに、その賃料収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行います。

（注）	次表は、取得を検討するホテルにおいて部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としておりますが、投資対象ホテルによっては、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ます。また、既存ホテル賃借人とのホテル賃貸借契約を承継する場合においては、オペレーション上の数値について詳細な情報が入手できない場合があり得ます。

調査主要項目一覧表1

	項目	内容
事業調査	施設・設備	客室 客室数／客室タイプ／客室面積等 レストラン施設 施設数・施設構成等 宴会施設 施設構成／結婚式場等 その他施設・機能
	ホテル マーケット	地域経済・マーケット全般 主要経済指標、地域統計及び観光関連データ宿泊供給・需要等 ホテル立地 周辺環境／立地・アクセス／周辺施設／交通インフラ等 競合マーケット 競合ホテルの営業動向／新規ホテル、婚礼・宴会施設等の開発計画等
	ホテル各部門の オペレーション	部門売上 主要指標（宿泊部門の客室稼働率（注1）、ＡＤＲ（注2）、RevPAR（注3）等、宴会部門の婚礼・一般宴会件数等、レストラン部門の利用客数・客単価等）／セールスマーケティングの実施状況と費用対効果 部門費用 主要指標（各部門別の原価率、人件費率、一般管理費率、保守管理費等） その他
	テナント部門の オペレーション	テナント調査 テナントの信用力／賃料延滞状況等 テナント構成
	その他 （ＧＯＰ（注4）） の費用項目	リース資産の保有状況 損害保険の付保状況 公租公課（固定資産税、都市計画税等） マネジメント手数料等 FF&E（注5）及び資本的支出
	その他	ホテル顧客満足度 ホテル人事制度 その他

（注1）	客室稼働率とは、一定期間の販売客室数合計を同期間の販売可能客室数合計で除したものを百分率で表示したものをいいます。
（注2）	平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注3）	1日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいい、ＡＤＲと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
（注4）	売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、ホテルの代表的経営指標であり、ホテル事業における宿泊・料飲・物販・テナント・その他の部門別利益の合計から、部門毎の営業費用に含めることのできない非配分営業費用（人件費などの管理費や水道光熱費など）を控除した額をいいます。
（注5）	Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。

調査主要項目一覧表2

	項目	内容
物理的 調査	建物・建築・ 設備・管理	建物、設備にかかる診断 再調達価格の算出 建物状況調査報告書における将来（10年間程度）の修繕費用見込み 関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵守状況等
	耐震性能	当該物件が既存ポートフォリオに加わった場合の個別物件及びポートフォリオ全体のＰＭＬ値（注）
	環境・ 地質等	取扱いに規制のあるＰＣＢ・アスベスト等の物質の使用状況、土壌汚染状況等
法的 調査	重要契約	取得に関する重要契約の確認 売買契約／信託契約／ホテル賃貸借契約 運営に関する重要契約の確認 ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約／設備等のリース契約／業務受委託契約等
	許認可	営業の許認可の確認 旅館業法／食品衛生法／酒類販売免許／たばこ事業法／その他営業許可、届出
	所有権利関係 への対応	共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件について、以下を検討 管理規約や共有者間協定書／取得時以前の担保の設定状況等／共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置／売却時の優先譲渡条項／敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置等
	境界調査	境界の確認 越境物の有無 未登記建物の有無 隣地所有者との紛争の有無の確認
	テナント属性	ホテル賃借人及びテナントとの間の紛争の有無 ホテル賃借人及びテナントとの間の賃貸借契約（使用目的及び形態）

（注)

ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。一般的には、エンジニアリング専門会社が、竣工図・構造図等に基づく建物固有の耐震性能及び地質地盤の状況等の影響を考慮して、現存する建物について地震リスク調査を行います。ＰＭＬには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本WEBサイトにおいては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。

未稼働不動産等の取得

本投資法人は、未稼働のホテルあるいは開発中のホテルにかかる各種リスク要因（完工・引渡リスク等）は負担しません。開発中のホテルについては原則として投資を行いませんが、投資を行う場合には原則として、その投資対象を建物工事着工後のホテルに限定し、購入代金の支払は完工後の建物の引渡を条件とします。但し、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定する等、投資リスクが限定されていると認められる場合には、投資機会を確保するための売買予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を行うことがあります。

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